Bent u betrokken bij de verkoop van een perceel grond waarop een nog te slopen pand staat of restanten van een oud pand? Benut uw btw-kansen door tijdig de gevolgen van deze vastgoedtransactie voor de btw en de overdrachtsbelasting in de fiscaal meest gewenste richting te sturen.

Bent u voornemens om een gedeeltelijk gesloopt of verbouwd pand te leveren? Lees dan het blog Btw en overdrachtsbelasting bij de levering van een ingrijpend verbouwd pand.

Levering perceel grond met een nog te slopen pand of restanten van een pand

Als een perceel grond wordt geleverd met een nog te slopen pand of restanten van een pand, moet worden beoordeeld of voor de btw sprake is van de levering van een btw-belast bouwterrein of van een btw-vrijgesteld oud pand.

Uit de Europese jurisprudentie blijkt dat bij de levering van een perceel grond met een nog te slopen pand, met het oog op een nieuw te bouwen pand, moet worden beoordeeld of:

1. De verkoper samen met de andere overeengekomen handelingen, zoals de sloop van het oude pand en/of de bouw van een nieuw pand, één samengestelde prestatie verricht. En of die samengestelde prestatie kwalificeert als de levering van een btw-belast bouwterrein; of
2. De verkoper twee of meer afzonderlijke prestaties verricht die bestaan uit de levering van een btw-vrijgesteld oud pand en de andere overeengekomen handelingen.

Wat is de fiscaal meest gewenste optie?

In de ene situatie is wenselijk dat sprake is van een btw-belast bouwterrein, terwijl in de andere situatie de levering van een btw-vrijgesteld oud pand gunstiger is. De eerste optie is bijvoorbeeld wenselijk als de koper de btw op de aanschafkosten van het perceel grond in aftrek kan brengen. De btw over de levering van het perceel grond is dan geen kostenpost. Bovendien is verkrijging van een bouwterrein vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De verschillende feiten en omstandigheden uit de Europese en nationale rechtspraak en de verduidelijkingen uit het nieuwe Vastgoedbesluit van 12 december 2023, kunt u gebruiken om de feiten en omstandigheden van uw vastgoedtransacties te sturen en daardoor uw btw-kansen te benutten.

Levering perceel grond met restanten oude snoepfabriek

Een voorbeeld uit de nationale rechtspraak is de zaak over de levering van een perceel grond met een nog resterende muur en fundering van een oude snoepfabriek. In februari 2024 gaf de Hoge Raad aanwijzingen over de manier waarop partijen kunnen vaststellen of voor de btw sprake is van bebouwde of onbebouwde grond. Daarbij volgt de Hoge Raad een bepaald stappenplan. Allereerst stelt de Hoge Raad vast dat de muur voor de btw kwalificeert als een gebouw. Daarna gaat de Hoge Raad in op de vraag of het onbebouwde terrein dienstbaar is aan de muur en zo nee, of sprake is van één levering waarbij de muur opgaat in de levering van het onbebouwde terrein. De Hoge Raad oordeelt uiteindelijk dat het gehele terrein, inclusief de muur, kwalificeert als onbebouwde grond. De omvang van de muur ten opzichte van het totale terrein is namelijk verwaarloosbaar. Daarbij maakt het niet uit dat de muur in essentie dienstbaar is aan het terrein. De levering van het perceel grond met een nog resterende muur en fundering van een oude snoepfabriek kwalificeert dus voor de btw als de levering van een bouwterrein dat is belast met 21% btw.

Levering percelen met betonplaten en riolering

In februari 2024 oordeelde een gerechtshof in een andere zaak, onder verwijzing naar het hiervoor vermelde Hoge Raad-arrest van de oude snoepfabriek, dat de leveringen van percelen met betonplaten en riolering kwalificeren als leveringen van bouwterreinen. De aard en omvang van de bebouwing in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak is zo gering dat deze als verwaarloosbaar moet worden beschouwd.

Wat kan Gerritsen BTW Advies voor u betekenen?

1. Advies geven over de manier waarop u het fiscaal meest gewenste resultaat bereikt bij de aan- of verkoop van een ingrijpend verbouwd pand;
2. In kaart brengen welke argumenten pleiten voor de levering van een oud pand (startersvrijstelling, 2% of 10,4% overdrachtsbelasting) en welke argumenten pleiten voor de levering van een nieuw vervaardigd pand (21% btw);
3. Documenten voor het te leveren pand beoordelen op de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting, zoals een koopovereenkomst of akte van levering.

Risico

Bij een onjuiste kwalificatie van de levering van het perceel grond, bestaat het risico op een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting of een naheffingsaanslag btw. In bijvoorbeeld de situatie dat een ondernemer het perceel grond koopt en gaat gebruiken voor de bouw van een pand dat wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties, is wenselijk dat sprake is van een btw-belast bouwterrein.  Als de Belastingdienst van mening is dat sprake is van de levering van bebouwde grond en op grond daarvan 10,4% overdrachtsbelasting naheft, leidt dat tot een kostenpost.

Contact

Bent u betrokken bij de aan- of verkoop van een perceel grond met een deels gesloopt pand of restanten van een pand? 

Vraag via onderstaand formulier kosteloos het vakinhoudelijke artikel ‘Btw en overdrachtsbelasting en levering pand of perceel grond’ aan en ontvang het artikel direct in uw mailbox. In dit vakinhoudelijke artikel leest u meer over de regels voor de btw en overdrachtsbelasting bij de levering van een pand of een perceel grond.

Of schrijf u in  voor de cursus Vastgoed en btw.

Wilt u geen btw-kansen of risico’s missen? Schrijf u dan in voor de maandelijkse nieuwsbrief via het inschrijfformulier op deze pagina.